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東莞,為了更好的城市中心 2024-04-29 17:52

  當(dāng)下,大灣區(qū)城市競合爭流愈發(fā)激烈,處于廣深兩座超一線城市之間的東莞,如何才能更好、更強?

  五年前,中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)總指揮部和現(xiàn)場指揮部高規(guī)格成立,由市長任總指揮部總指揮長、常務(wù)副市長任常務(wù)副總指揮長、分管副市長任現(xiàn)場指揮部指揮長。

  中心城區(qū)建設(shè)的五年,架起了橫跨東莞大道的第一條慢行橋——“網(wǎng)紅”2號橋,“種”下了越來越多的城中休閑綠地——黃旗南麓香遇走廊、東莞中心公園,持續(xù)創(chuàng)造著更優(yōu)質(zhì)的濱水生態(tài)體驗——三江六岸濱水岸線,培育著全市單位面積企業(yè)稅收承諾最高的價值高地——國際商務(wù)區(qū),以及更多提升城市能級的項目……

▲三江六岸濱水岸線示范段一期工程

  最近,東莞首座萬象城順利“沖出地面”,開始地上主體結(jié)構(gòu)施工;五一期間,市民服務(wù)中心三期也將開啟試營業(yè)。今年上半年,鳒魚洲跨厚街水道慢行橋?qū)⒔ǔ赏队?,黃旗南麓慢行系統(tǒng)的三座跨街天橋也將展開動工。

▲即將試營業(yè)的市民服務(wù)中心三期

  作為東莞城市建設(shè)發(fā)展的主戰(zhàn)場,中心城區(qū)扛起集聚優(yōu)勢資源、提振商貿(mào)經(jīng)濟、提升建設(shè)品質(zhì)、優(yōu)化宜居環(huán)境的使命“大旗”。與其他超大特大城市面對的“疏解”訴求不同,對常年以低密度模式進行城市開發(fā)的東莞來說,“強心”——意味著城市發(fā)展邏輯的深刻改變。

  城市化的“下半場”已經(jīng)來臨,對東莞來說,新的城市思維,在于“強大內(nèi)核”,在于——“心”。

  ——編者按

  在深圳工作了9年的鄭曙輝,第一次坐車經(jīng)過東莞大道兩側(cè)時,也露出了些許驚訝的神情。他說,這和他印象中的東莞差別很大。

  2021年12月,他隨著畢馬威一起進入東莞,擔(dān)任這家“四大”會計師事務(wù)所之一的東莞分公司首席合伙人。

  畢馬威入莞不到一年,2022年7月,國際房地產(chǎn)咨詢五大行之一的戴德梁行,也設(shè)立了東莞分公司。東莞——成為這家國際服務(wù)業(yè)巨頭在廣東省內(nèi)除廣州、深圳外設(shè)立分公司的唯一城市。

  國際巨頭為何青睞東莞?

  這幾年,一個重要答案指向了服務(wù)業(yè)和中心城區(qū)。

▲東莞大道旁,高樓林立。

  01

  國際巨頭來了,知名律所也來了

  法律、會計、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機構(gòu),似乎和東莞這座制造業(yè)名城不搭邊,但事實并非如此。

  在東莞當(dāng)了16年律師的張允感受到了這種變化。他說,近三四年,進駐東莞的大牌律所數(shù)量遠超過去十多年。

  2016年至今,盈科、德恒、法制盛邦、金鵬等外地知名律所紛紛進駐東莞,兼并了不少本地小律所。而張允,則加盟了深圳最大的本土律所華商,并在2020年擔(dān)任華商東莞分所的負(fù)責(zé)人。

▲東莞市區(qū),高密度的住宅與商業(yè)。

  同樣來到東莞的,還有原來只出現(xiàn)于國際化大都市的服務(wù)業(yè)巨頭——畢馬威、戴德梁行。

  畢馬威是國際四大會計師事務(wù)所之一,戴德梁行是國際房地產(chǎn)咨詢五大行之一。在戴德梁行東莞公司負(fù)責(zé)人張國華和畢馬威東莞分公司首席合伙人鄭曙輝的看法中,兩大國際巨頭來到東莞主要有以下兩個原因:

  一是無論是在財務(wù)、會計、管理方面,還是房地產(chǎn)咨詢、城市更新方面,本地企業(yè)越來越渴求高質(zhì)量服務(wù),這是過去東莞本土服務(wù)機構(gòu)滿足不了的。其背景是,東莞經(jīng)濟總量過萬億、人口數(shù)量過千萬,產(chǎn)業(yè)和城市處在高速發(fā)展階段,轉(zhuǎn)型升級需求突出。

  二是業(yè)務(wù)量的增長,讓本地企業(yè)對貼身、及時、高效的服務(wù)要求越來越高,兩家機構(gòu)都看好東莞本地市場的增長潛力。

▲車水馬龍的鴻福路

  此前,畢馬威和戴德梁行在廣州和深圳的服務(wù)團隊,只能滿足東莞市級政府和大企業(yè)的需求,只有建立本地化的服務(wù)團隊,才能快速響應(yīng)本地需求,并推動資源下沉,開拓鎮(zhèn)街區(qū)域和中小企業(yè)的市場。

  因此,越來越多的大型服務(wù)機構(gòu)都在近年選擇進駐東莞。用張允的話說,這是一種“雙向奔赴”,他們需要拓展東莞市場,東莞也需要他們,提供更加高端的服務(wù)。

  一般來說,隨著經(jīng)濟規(guī)模和人口總量的上升,城市化率和服務(wù)業(yè)的比重也會提高。東莞已經(jīng)邁入“雙萬俱樂部”,城鎮(zhèn)化率超過90%,對服務(wù)業(yè)的需求進一步上升。

  按照另一家房地產(chǎn)“五大行”——第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄的說法,這也是過去10年深圳走過的路徑——產(chǎn)業(yè)快速升級、制造端外溢、第三產(chǎn)業(yè)占比提高,這亦是未來東莞的發(fā)展趨勢。

  02

  東莞,向城市中心去

  無論是畢馬威,還是戴德梁行,亦或華商律所,在選址上都有一個共同特點——位于東莞中心城區(qū),并且地處中央商務(wù)區(qū)。具體來說,也就是西平至鴻福路一線的寫字樓。

  這是因為,金融、法律、會計、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè),需要通過與人高頻見面才能完成工作,選址一般要考慮服務(wù)的便捷性及公司形象。

  城市中心,則是一座城市最方便和人見面的地方。

▲年輕人在東莞中心公園的咖啡店里辦公

  制造業(yè)和服務(wù)業(yè)不同,不需要通過和人見面就能完成生產(chǎn)。因此,服務(wù)業(yè)需要為辦公場所付出更高的成本,不能選址在成本低、位置偏的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以知識和信息為核心競爭力的服務(wù)業(yè),和制造業(yè)相比,更注重空間集聚,以便發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。

  這也是樓宇經(jīng)濟和俗稱“CBD”的中央商務(wù)區(qū)得以存在的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。近年來,東莞新增的絕大部分甲級寫字樓,便位于中心城區(qū)。

▲南城總部基地內(nèi),已建成浙商大廈、環(huán)球財富大廈、寰宇匯金中心等數(shù)座寫字樓。

  這不同于東莞過去的發(fā)展路徑。

  過去,東莞依賴“村村點火,戶戶冒煙”的鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展模式,一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)、一鎮(zhèn)一中心,產(chǎn)業(yè)和城市格局過于分散,成為一座缺乏“向心力”的城市。

  如今,隨著服務(wù)業(yè)發(fā)展和城市能級的提升,東莞對承載服務(wù)業(yè)發(fā)展的城市空間(比如寫字樓)的需求越來越大,這也直接催生了東莞市委市政府對中心城區(qū)建設(shè)的重視。

▲位于東莞中心城區(qū)的東莞國際商務(wù)區(qū)等地塊,建設(shè)前及現(xiàn)狀對比。

  東莞“強心”的需求越來越突出。

  2019年,東莞設(shè)立中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)總指揮部和現(xiàn)場指揮部,在去年公布的《東莞市國土空間總體規(guī)劃(2020—2035年)》(草案)中,中心城區(qū)也被強調(diào)為東莞唯一的行政文化、金融商貿(mào)、公共服務(wù)中心。

▲2023年開園的東莞中心公園一期,地處中心城區(qū)核心位置。

  這與深圳市在1996年成立中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室(簡稱“中心辦”)的做法如出一轍。曾在深圳市中心辦工作的深圳市規(guī)劃和自然資源局原副總規(guī)劃師陳一新回憶,深圳市在1980年就確定了中心區(qū)的選址范圍和基本格局,1992年,福田中心區(qū)被定為深圳CBD,“地位一下就上來了”。

  當(dāng)時,深圳市中心辦是原深圳市規(guī)劃國土局下屬的副局級單位,全面負(fù)責(zé)福田中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的報建審批及工程規(guī)劃驗收等技術(shù)管理工作。

  根據(jù)陳一新的回憶,中心辦成立后,進行了中心區(qū)城市設(shè)計與國際咨詢。當(dāng)時,中心區(qū)的一大創(chuàng)新是所有建筑方案都必須經(jīng)過仿真驗證,“所以至今福田中心區(qū)的天際輪廓線還是比較漂亮的。”

▲1998年,為驗證深圳市民中心方案可行性,專家們用氫氣球懸空勾勒造型。

  如今,福田中心區(qū)已經(jīng)成為深圳的行政、文化、金融、商務(wù)和國際交往中心,是深圳摩天大樓最密集和地均GDP最高的地方,博物館、圖書館、音樂廳、少年宮、市民中心,也成為深圳人生活休閑的重要場所。

▲如今的深圳福田中心區(qū)

  深圳中心區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗,給東莞提供了參照。2023年7月24日,東莞《中心城區(qū)總體城市設(shè)計(含中心城區(qū)格局優(yōu)化)招標(biāo)公告》和《“雙軸”概念性城市設(shè)計招標(biāo)公告》也在廣東省政府采購網(wǎng)上發(fā)布,前者將明確東莞中心城區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和形象特色定位,并提出重點片區(qū)管控及引導(dǎo)原則,以及交通、綠地、服務(wù)、產(chǎn)業(yè)、居住等系統(tǒng)的優(yōu)化策略;后者則涉及城市更新、綜合整治、土地出讓和品質(zhì)提升等多種項目。

  東莞,似乎借鑒了深圳的建設(shè)和發(fā)展路徑。

  在經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變的背景下,中心城區(qū)所聚集的服務(wù)業(yè)不僅成為東莞經(jīng)濟的新增長點,也可以提升制造業(yè)的附加值,推動制造業(yè)從工業(yè)經(jīng)濟邁向創(chuàng)新經(jīng)濟。

  03

  中心城區(qū),為制造業(yè)名城賦能

  中心城區(qū)意味著為東莞賦能、轉(zhuǎn)型、升級。

  張允講了這樣一個案例:一家地處松山湖從事手機檢測行業(yè)的企業(yè),營收規(guī)模已達數(shù)億,位居該領(lǐng)域頭部。這家公司希望借助上市獲得更多資金,提升研發(fā)水平、實現(xiàn)產(chǎn)品升級、擴大市場。因此該公司與華商東莞分所洽談,希望由該律所作為該公司上市的法律顧問,并指導(dǎo)公司的業(yè)務(wù)合規(guī)。

  在張允看來,過去東莞本土律所規(guī)模太小,僅幾個人甚至十幾個人的律所,難以“吃”下公司上市這樣的業(yè)務(wù)。并且,小律所也缺乏服務(wù)公司上市的經(jīng)驗。外地的大律所雖然人數(shù)眾多,服務(wù)能力強,但一家企業(yè)上市周期較長,大多數(shù)時間他們只能遠程服務(wù),無法與企業(yè)進行日?;哳l溝通,“因此大律所的本地機構(gòu)就更占優(yōu)勢?!?/p>

▲南城總部基地內(nèi)的上班族

  東莞企業(yè)有越來越多的上市需求。

  東莞被外界稱為“跑步”進入資本市場,境內(nèi)外上市公司已達81家,數(shù)量在近五年翻了一倍。因此,金融、法律、會計、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機構(gòu),不僅可以為其賦能,也可以借機擴大自身業(yè)務(wù),實現(xiàn)雙贏。

  另一個例子是城市更新。東莞土地開發(fā)強度逼近50%,產(chǎn)業(yè)用地資源緊張,而東莞大量產(chǎn)業(yè)空間又是鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū),相對散亂,因此城市更新和工業(yè)上樓就顯得迫在眉睫。

▲采用“工業(yè)上樓”模式的松湖智谷產(chǎn)業(yè)園

  對此,張國華有著切身體會。他所在的戴德梁行進駐東莞前,就已為東莞水鄉(xiāng)功能區(qū)制定了一份較為詳盡的工業(yè)上樓操作指南,這份指南已成為不少規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)的參考。目前,戴德梁行已為東莞許多鎮(zhèn)村片區(qū)進行產(chǎn)業(yè)咨詢及規(guī)劃,將城市更新、工業(yè)上樓與產(chǎn)業(yè)招商結(jié)合起來。

  鄭曙輝也提到,東莞有大量企業(yè)迫切需要提升自身在財務(wù)、稅務(wù)方面的管理水平,這是畢馬威所擅長的領(lǐng)域。

▲東莞中心城區(qū)周邊,分布了越來越多產(chǎn)業(yè)園。

  以某家物業(yè)公司為例,其管理模式較為傳統(tǒng),一直處于虧損狀態(tài)。畢馬威介入后,發(fā)現(xiàn)這家公司內(nèi)部控制不嚴(yán),效率也低,于是幫助公司提升管理水平,實現(xiàn)盈利。

  企業(yè)管理效率的提升,當(dāng)下顯得尤為重要。過去的2023年,東莞經(jīng)濟前穩(wěn)、中低、后升,制造業(yè)仍處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵節(jié)點。

  東莞處在工業(yè)化中后期,傳統(tǒng)制造業(yè)依托低廉的土地、勞動力價格,形成的低成本、低利潤發(fā)展模式已不再適應(yīng)當(dāng)今環(huán)境。發(fā)達國家的經(jīng)驗顯示,制造業(yè)發(fā)展到一定程度后,要靠服務(wù)業(yè)支撐,才能提升企業(yè)的產(chǎn)品附加值和市場競爭力。

  建設(shè)中心城區(qū)的重要性,在這樣的背景下得以凸顯。

  04

  留住人才,留住他們的家里人

  土生土長的東莞人何嘉偉發(fā)現(xiàn),近年來,東莞迎來了一輪商業(yè)領(lǐng)域的大爆發(fā),過去廣深港才有的品牌,如今在東莞也越來越多。

  數(shù)據(jù)顯示,近3年進駐東莞的品牌首店數(shù)量呈幾何倍數(shù)增長,2022年東莞開設(shè)首店148家,這個數(shù)字在2021年是54家,在2020年是28家。

  這與東莞中心城區(qū)寫字樓和綜合體數(shù)量增多、層次提升密不可分。

▲東莞中心城區(qū)里熱鬧的商場

  一個現(xiàn)象是,2021年,東莞85%的商業(yè)首店開設(shè)在中心城區(qū),其中74%的首店集中在鴻福路商圈。這是因為,中心城區(qū)集中了東莞最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源,擁有海德匯一城、民盈國貿(mào)城、嘉宏摩瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)綜合體,為首店提供了足量和優(yōu)質(zhì)的商業(yè)空間。中心城區(qū)也是東莞寫字樓最多的地方,首店開在這里,能吸引更多的人消費。

  和制造業(yè)不同,金融、法律、會計、咨詢等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是輕資產(chǎn)行業(yè),核心競爭力是人才。這些人才高度集中在某個區(qū)域,又有大量與人見面的需求,因此帶來眾多消費、娛樂活動。

▲上:建在城市中心的籃球場

下:下班后的年輕人在街頭娛樂

  隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提升,人們對高質(zhì)量和多樣性的服務(wù)要求越來越高,直接催生了生活性服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

  不僅如此,何嘉偉還發(fā)現(xiàn),當(dāng)中心城區(qū)的商業(yè)變得高端后,周邊鎮(zhèn)區(qū)的居民也更愛去中心城區(qū)消費了。

  在他的觀察中,以往東莞的商業(yè)過于分散,每個鎮(zhèn)區(qū)都有各自的代表性商業(yè)中心,彼時中心城區(qū)的商業(yè)質(zhì)量并沒有優(yōu)勢,所以大家并不需要特意去中心城區(qū)消費?,F(xiàn)在很多品牌只有中心城區(qū)有,拉開了與鎮(zhèn)區(qū)的差距,這也讓大家更愿意去中心城區(qū)消費。

  從經(jīng)濟學(xué)上講,這是集聚帶來的規(guī)模效應(yīng)提升了服務(wù)水平。鎮(zhèn)區(qū)時代的城市低密度生長,服務(wù)水平普遍偏低。而中心城區(qū)擁有更高的人口密度,也更容易吸引新增的服務(wù)業(yè),有利于提升服務(wù)水平。

▲上:在城市中心的綠地,常有咖啡節(jié)、露營節(jié)等活動;

下:大量市民前往東莞中心公園

  對公共服務(wù)而言,也是如此。

  過去,東莞有“重經(jīng)濟輕文化”的慣性思維,高品質(zhì)的文體設(shè)施相對匱乏,不少文體設(shè)施修建于上世紀(jì)90年代,這對于企業(yè)和人才的吸引力遠遠不夠。另外,公共服務(wù)資源過于分散,限制了公共服務(wù)水平提升。

  這一問題的解決路徑,正是中心化。

  原東莞市自然資源局黨組副書記、中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)現(xiàn)場指揮部副指揮長黃宇東表示,中心城區(qū)建設(shè)指揮部過去五年的工作,更多是補短板,完善公共服務(wù),提升城市空間品質(zhì),增加市民獲得感。

  位于南城廣發(fā)片區(qū)的口袋公園,成為附近居民遛娃、休閑的好去處。(攝影:翟嘉欣)

  “類似市民服務(wù)中心一二期、廣發(fā)片區(qū)城市品質(zhì)提升工程這樣的十幾個項目,找到了中心城區(qū)的建設(shè)方向,讓中心城區(qū)有了品牌效應(yīng),公共服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)得以發(fā)揮?!秉S宇東說。

  根據(jù)規(guī)劃,東莞市博物館新館、東莞名人文化中心(東莞名人館)等文體設(shè)施,都計劃在中心城區(qū)建設(shè)。

  很難想象,這些設(shè)施如果分散在城市各處,如何才能被高效利用。僅以交通為例,便能成為一個重要制約因素。而中心城區(qū)公共交通相對發(fā)達,人口密度高,這些設(shè)施能盡量被更多的市民使用。

  現(xiàn)代城市競爭力是一個綜合體現(xiàn),是在社會整合、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、價值觀念、文化傳統(tǒng)、制度政策等多個因素與多重力量綜合作用下創(chuàng)造和維持的。

  ——《東莞規(guī)劃(總第31期)》

  不斷增加的咖啡店、人氣餐廳、Livehouse、文化場館,帶來了多元化、高品質(zhì)的城市生活,成為城市競爭力的一部分,企業(yè)吸引人才的成本自然就降低了。

▲市民在街頭休閑、看現(xiàn)場音樂表演

  有人用了一個通俗的說法——企業(yè)跟著人才走,要想引進和留住企業(yè),必須留住人才和他們的家里人。

  這也是東莞如今的引才之道:深度城市化——即讓原有城市空間容納更多高品質(zhì)內(nèi)容,在產(chǎn)業(yè)、城市設(shè)計、建筑、交通、公共服務(wù)等多方面發(fā)力。

  每座城市都有它的中心,每一個優(yōu)秀的、令人難忘的城市中心,都是獨一無二的價值寶地。

  如果說,過去,我們只求“心”在,那么如今,我們更求“心”美、“心”強。只有城市形象更鮮亮了,才能創(chuàng)造更多別人了解你的機會,否則老早就拒絕你了。

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